La Société Civile Immobilière est constituée dans le but d’acheter et de gérer un ou plusieurs biens immobiliers.

Il n’est pas possible de la créer avec une activité commerciale. Pour ce faire, il faudra se tourner vers une société qui permet une activité BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). 

Nous vous invitons à voir notre liste détaillée de toutes les formes juridiques des sociétés.

LA SCI EN PRATIQUE

Qui peut créer une SCI ?

La SCI est constituée d’au moins deux personnes, physique ou morale. On peut constituer une SCI, en famille, dans ce cas, il existe un lien familial entre tous les associés, mais ce n’est pas obligatoire.

Le but de la SCI est de gérer, de manière efficace, un ou plusieurs biens immobiliers, quand ce ou ces biens appartiennent à plusieurs personnes. Il n’est pas toujours évident de gérer à plusieurs, au niveau fiscal, un bien immobilier, voire plusieurs. C’est pour simplifier cela que la SCI puise son principal avantage.

La SCI permet aussi d’optimiser la fiscalité en ayant un cadre souple pour gérer un patrimoine privé ou professionnel.

Les étapes de la création d’une SCI

Comme toute société, il y a des étapes à respecter, pour faire sa création.

• Réunir les futurs associés, et définir les apports de chacun, pour constituer le capital social.
• Rédiger les statuts, déposer le capital à la banque si vous êtes concerné (SCI avec option à l’IS), pas de capital minimum imposé.
• Immatriculée la société au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés), en remplissant le formulaire M0, les pièces d’identité des associés, les statuts, l’annonce de publication à un journal d’annonce légale, un procès-verbal de nomination du ou des gérants, et une déclaration de non-condamnation de ces derniers. 

Lors de cette formalité, automatiquement l’immatriculation est envoyée au CFE (Centre de Formalités des Entreprises), celui dont dépend la société nouvellement immatriculée, de manière informatisée.

👉  La SCI n’a pas besoin d’une attestation de dépôt de fonds, délivrée par la banque pour les autres sociétés. Les associés peuvent faire leurs apports après l’immatriculation de la SCI ou avant.

👉 Pour savoir comment rédiger des statuts, nous vous invitons à consulter notre article, ici, intitulé « la rédaction des statuts ».

Une SCI doit avoir un représentant légal. Il faut désigner au moins un gérant. On le nomme lors de la rédaction des statuts ou dans un PV d’assemblée générale distinct. 

La responsabilité d’un gérant de SCI est engagée vis-à-vis des tiers.

Responsabilité des associés d’une SCI

Les associés d’une SCI ont une responsabilité indéfinie en fonction de leur participation dans le capital de la SCI, mais non solidaires. Cela signifie, que chacun est responsable, en fonction de ses parts détenues dans la SCI, des dettes…, éventuelles. 

Un autre associé ne peut être tenu solidairement sur des parts qu’il ne possède pas.

Cela implique que les créanciers doivent agir contre chaque associé pour engager leur responsabilité, car la quote part qu’ils possèdent ne représentent pas la totalité des parts.

En cas de difficultés financières, les créanciers se retournent en premier lieu contre la SCI. Les parts peuvent être saisies par les créanciers si l’action contre la SCI est infructueuse. 

Fonctionnement interne de la SCI

Les décisions des associés d’une SCI sont prises en assemblée générale. Ce sont les statuts qui déterminent les personnes habilitées à convoquer une assemblée.

Comme toute société, à la clôture des comptes, un délai de 6 mois maximum est fixé pour faire l’assemblée de l’approbation des comptes.

La tenue d’une comptabilité est conseillée. Elle permet aux associés de connaître leurs comptes courants, entre autres. Voir notre article sur le vocabulaire comptable.

Au niveau fiscal, la SCI est par défaut soumise à l’Impôt sur le Revenu. Cela signifie que les associés sont imposés sur leur quote-part du bénéfice ou de la perte de la SCI.

La SCI peut faire option pour l’Impôt sur les Sociétés. Son bénéfice fiscal sera taxé au de 15 % pour les premiers 38 120 €, puis 25 % jusqu’à 500 000 euros.

Le choix entre Ir ou Is dépend du projet à garder ou pas le bien sur plusieurs années, dans la famille, ou si c’est purement un investissement.

SCI : AVANTAGES

L’un des avantages à constituer une SCI, est que le patrimoine des associés est protégé.

La personnalité morale qu’elle acquiert en étant immatriculée au RCS, permet la distinction de son patrimoine avec celui des associés au niveau privé.

Par ailleurs, l’apport d’un patrimoine immobilier en SCI permet de simplifier la transmission. Lorsque la succession n’est pas organisée, les héritiers possèdent le bien immobilier sans que leurs parts soient divisées et chaque indivisaire peut mettre fin à l’indivision.

La constitution d’une SCI confère aux héritiers des parts sociales qu’ils pourront revendre par la suite.

SCI : INCONVÉNIENTS

La constitution d’une SCI entraîne des obligations comptables, fiscales et juridiques :  une comptabilité doit être tenue, une déclaration des résultats doit être faite une fois par an…

Par ailleurs, il est souvent nécessaire de faire appel à des conseils pour mettre en place une stratégie patrimoniale efficace, car il est difficile de prendre les bonnes décisions seul. Faut-il associer les enfants à la SCI ? Ou dans une société Holding ? Y a-t-il un intérêt à démembrer les parts sociales ? Etc. De nombreux créateurs de SCI ont donc recours à des notaires ou des avocats afin de sécuriser le cadre juridique de l’opération. Et leur intervention a un coût (voir notre article « Payer du conseil, une charge ou un investissement rentable »).

Pour résumer : 

AVANTAGES DE LA SCI: 

Absence de capital social minimum

Structure très flexible et aménageable

Choix dans le régime d’imposition des bénéfices

Séparation entre l’immobilier et l’exploitation

Outil de gestion et de transmission de patrimoine

INCONVÉNIENTS DE LA SCI

Responsabilité indéfinie des associés

Formalités de création longues et complexes

Obligations administratives nombreuses

Existence de coûts cachés au montant significatif